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“城市公共衛(wèi)生間”投資收益權信托優(yōu)先受益權轉讓項目推介


投資計劃概要：

信托類型 收益權信托優(yōu)先受益權轉讓

發(fā)行規(guī)模 不超過3000萬元人民幣

投資期限 三年

預期年收益 6%

起點金額 最低認購金額5萬元，并可按1萬元的整數(shù)倍增加

收益分配 信托生效之日起每滿一年后的10個工作日內

推介期 2004年9月22日起15個工作日


項目介紹：

    北京中協(xié)金陶投資管理有限公司（以下簡稱中協(xié)金陶公司）在全國各城市無償建設一批城市公共衛(wèi)生間，彌補城市公共衛(wèi)生基礎設施的不足，完善城市功能；作為回報，政府賦予其在公共衛(wèi)生間之上建設并經(jīng)營商鋪的特許經(jīng)營權利，該權利通常為40-50年。中協(xié)金陶公司將商鋪的特許經(jīng)營權設立財產(chǎn)權信托，將其受益權分為優(yōu)先受益權和次級受益權，將優(yōu)先受益權分為不超過200等份，委托北京國際信托投資有限公司（以下“北京國投”）向投資者轉讓。
  
    中協(xié)金陶公司主要做法是：在城區(qū)和近郊區(qū)的繁華街區(qū)、主要干道，投資興建四星級或一類標準的公共衛(wèi)生間，提高城市公共衛(wèi)生基礎設施水平。公共衛(wèi)生間結構設計方案一般是：地下或半地下一層設計為公共衛(wèi)生間（殘疾人衛(wèi)生間建在地上），地上兩層作為商鋪，依靠出租或自營收益回收投資，并通過開展公共衛(wèi)生間戶外廣告和公共衛(wèi)生間內公共空間廣告業(yè)務，獲得廣告收入。

資金運用方式：

    資金由中協(xié)金陶公司專項用于在北京繼續(xù)投資建設政府批準的城市公共衛(wèi)生間項目和附屬商鋪。

項目的意義：

    聯(lián)合國環(huán)境報告的統(tǒng)計反映，中國城市人均擁有衛(wèi)生間的比例居世界末位。北京地區(qū)公共場所的衛(wèi)生間設施不足的問題尤為突出。實施本項目，可以探索政府支持、企業(yè)籌辦、公眾受益的公用事業(yè)建設新途徑。中協(xié)金陶公司通過市場化經(jīng)營公共衛(wèi)生間，一方面減輕了政府在公共衛(wèi)生設施投入上的資金壓力，迅速提高公共衛(wèi)生設施的質量，改善人民的生活環(huán)境；另一方面,通過開發(fā)商鋪，為投資公共衛(wèi)生間的企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還為社會解決了部分就業(yè)問題。

    這是一項具有經(jīng)濟、社會綜合效益的工程，得到了各地政府的大力支持。

 

項目運作模式

1. 中協(xié)金陶公司將與政府有關部門簽約，獲得50年商鋪特許經(jīng)營權并與租戶簽訂了租約的公共衛(wèi)生間建筑物的租金受益權設立信托，信托受益權分為優(yōu)先受益權和一般受益權；
2. 中協(xié)金陶公司委托北京國投將優(yōu)先受益權轉讓給社會投資者，轉讓期為三年；
3. 北京國投代表社會投資者對中協(xié)金陶公司的經(jīng)營權租金收益實施管理，按約定定期收回投資者收益和本金；
4. 在規(guī)定時間，中協(xié)金陶公司回購全部信托優(yōu)先受益權，投資人取回全部本金和相應的收益。

項目風險控制

1. 持續(xù)的贏利能力：信托資金專項用于建設新的城市公共衛(wèi)生間，保持中協(xié)金陶公司的持續(xù)贏利能力。
2.投資回收期限短：項目贏利模式清晰。從已經(jīng)運營的公共衛(wèi)生間的情況看，中協(xié)金陶公司能夠依靠收取的租金在2-5年內收回全部投資。
3.足值的價值支持：商鋪未來15年的租金貼現(xiàn)已經(jīng)超過3000萬元，而實際經(jīng)營時間為40-50年。
4.股權質押：中協(xié)金陶公司各方股東將所持有的股權全部質押給北京國投。
5.商鋪經(jīng)營權處置權：通過與中協(xié)金陶公司簽署商鋪經(jīng)營收益權轉讓協(xié)議，保證北京國投代表投資者掌握對商鋪經(jīng)營權的處置權力。
6.全面監(jiān)管：中協(xié)金陶公司經(jīng)營商鋪的收入全部進入北京國投管理的監(jiān)管帳戶，優(yōu)先用于到期應該支付的信托資金本息。北京國投將派員擔任中協(xié)金陶總經(jīng)理和關鍵部門的負責人，全面監(jiān)管中協(xié)金陶公司的日常經(jīng)營和財務運營。